بافت فرسوده

بافت فرسوده

یکی از مشکلات اساسی کشور ، فرسودگی بخشی از بافت های شهری و روستایی است . برابر بررسی های به عمل آمده به طور متوسط قریب به ۱۰ درصد سطح شهرها ، با توجه به شاخص های تعیین شده توسط شورای عالی معماری و شهرسازی کشور شامل بافت های مزبور است . سطح وسیع مزبور ، حجم سرمایه گذاری بسیار بالای مورد نیاز آن ، هیچ گزینه دیگری به جز جلب مشارکت فکری ، مالی و توان اجرایی مردم و بخش خصوصی را فراروی دولت و شهرداری ها قرار نمی دهد . ضمن اینکه بنا به سیاست های اصولی اساساً وظیفه دولت راهبری ، ساماندهی و حمایت از عملیات بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده شهری و روستایی و ترویج موضوع بین مردم ، بخش خصوصی و شهرداری هاست .
توسعه کار مشترک و ایجاد انرژی جمعی حاصل از مشارکت مالکان و ساکنان محلات فرسوده شهری و روستایی راهبرد اساسی است که باید بیش از پیش مورد توجه دولت مردان و شهرداری ها ، قرار گیرد ، اما چگونه ؟ !
توسعه کار مشترک و جلب مشارکت همه جانبه آحاد ساکنان ، مالکان و افراد علاقمند و ذینفع در امر بهسازی و نوسازی هر محله ، صرفاً در یک بستر شفاف ، مطمئن و مملو از اعتماد متقابل تحقق می یابد . فارغ از مباحث حقوقی ، قانونی و قراردادی ، آحاد مزبور باید به متولیان ، مجریان و مدیران طرح های بهسازی و نوسازی اعم از دولت ، شهرداری ها و یا مجریان بخش غیردولتی اعتماد نمایند . و به بیان ساده تر رابطه عاطفی و صمیمی برقرار نمایند .
شیوه های تجهیز منابع پروژه های نوسازی شهری
اینکه ، نوسازی شهری خود ، در چرخش سرمایه در بخش های اقتصادی کشورها تأثیر و نقش بسزایی دارد و مدل های مختلفی در این زمینه از جمله مدل « توسعه ناموزون ، تغییر شهری و چرخش سرمایه » ارائه شده است . مشکل عمده پروژه ها و طرح های نوسازی شهری ، عدم دستیابی به منابع مالی و غیرمالی مورد نیاز آنهاست و تحقق اهداف برنامه ریزی شده نوسازی و بهسازی شهری ، با توجه به وسعت و حجم بالای موضوع ، به عنوان یک اصل مدیریتی ، نیازمند کاربردی نمودن دیدگاه « مدیریت بدون پول » می باشد . با حجم منابع در اختیار دولت و نهادهای عمومی ، هیچ گاه امکان مداخله مؤثر و مورد نیاز در بخش بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده شهری فراهم نخواهد گردید . مطابق اهداف کمی مصوب برنامه سوم توسعه ، جهت دستیابی به شاخص ۲۵/۲ درصدی سطح بهسازی و نوسازی شده بافت های شهری ، حداقل تامین ۵۰۰۰۰ میلیارد ریال منابع مالی ، از ضروریات است و برای اینکه شاخص از ۲۵/۲ درصد به ۱۰۰ درصد به قیمت ثابت نیاز به سرمایه گذاری جدید حداقل به میزان ۲۵۰۰ تریلیون ریال وجود دارد. تامین این منابع با راه کارهای معمول ، بعید به نظر می رسد لذا باید به راه کار جدید و نو اندیشید . از سوی دیگر تحقق دیدگاه « مدیریت بدون پول » نیازمند « تامین منابع مالی » تعریف شده می باشد .
سعی ما بر این است که علاوه بر مطالب فوق ، در چند جمله ذیل ، به خوبی مسأله و راه حل آن را بیان نماییم .بدیهی است که « تامین منابع مالی » نیازمند ایجاد « انگیزه های سرمایه گذاری » است ، ایجاد « انگیزه های سرمایه گذاری » نیازمند طراحی و اجرای « قواعد و قوانین سرمایه گذاری » می باشد و طراحی و اجرای « قواعد و قوانین سرمایه گذاری » نیازمند « امنیت و حمایت از سرمایه » است . و « امنیت و حمایت از سرمایه » نیازمند « توسعه اجتماعی » می باشد ، و « توسعه اجتماعی » نیازمند « تحقق مشارکت » می باشد ، و « تحقق مشارکت » مستلزم « متقاعد شدن » می باشد و از آنجایی که « متقاعد شدن » نیازمند « گفتگو و انعطاف پذیری » می باشد با « گفتگو و انعطاف پذیری » می توان تولید انرژی گروهی « سینرژی » نمود و با این انرژی گروهی است که می توان انرژی لازم را برای اجرای طرحهای عظیم نوسازی شهری فراهم نمودو و در واقع حرف اصلی « مشارکت و تحقق آن در سطح کلیه عوامل ذینفع و ذیمدخل در امر نوسازی شهری » است .
ارائه روش هایی که بتواند در تحقق مشارکت واقعی عوامل مزبور مؤثر باشد حائز اهمیت می باشد و توفیق بیشتر منوط به دست یابی به روش های برتر می باشد .
« ما باید اصولاً به دنبال طراحی ابزاری باشیم که به وسیله آن گروه عظیمی از مردم عمل سرمایه گذاری مشترک انجام دهند . »
پر واضح است که مشکل و ضرورت نوسازی شهری با معدود انبوه سازان موجود حل نمی گردد . با توجه به منابع و مصارف مورد نیاز اجرای طرحهای نوسازی شهری ، باید امکانی را فراهم نمود که دارندگان عین منابع و منافع و یا دارندگان قابلیت و توانایی تدارک آنها بتوانند در بستری شفاف و مطمئن و بدون ریسک (خطر) ، در اجرای پروژه مشارکت نمایند و از منافع آتی آن برخوردار گردند. این نکته می تواند اصل « مدیریت بدون پول » را در یک مصداق تمام عیار ، تحقق بخشد . لذا اصل براین است که منابع غیر مالی در بستری غیر پولی فراهم شوند . ولی از منابع مالی هم نباید غفلت ورزید . بلکه باید به عنوان یک منبع پوششی ، نقش مهم خود را ایفا نماید به عبارت دیگر هرجا که چاره ای جز استفاده مستقیم از پول نباشد بتوان آن را فراهم نمود و مورد استفاده قرار داد .
راه کار پیشنهادی :
در راستای یافتن بستری که بتواند وافی به مقصود باشد ، باید نکات ذیل را در نظر داشت :
۱٫ تحقق و رعایت کامل اصل « مدیریت بدون پول »
۲٫ مانع قانونی بر سر راه و تحقق مشارکت واقعی عوامل موثر در نوسازی شهری وجود نداشته باشد .
۳٫ منطبق با موازین شرعی و نظام بانکی بدون ربا باشد .
۴٫ نیاز به سیر اداری طولانی و پیچیده نداشته باشد . (مجوز گریز باشد)
۵٫ قابلیت استفاده از سرمایه و منابع غیرنقدی اشخاص حقیقی و حقوقی را داشته باشد .
۶٫ با توجه به مدل چرخش سرمایه و توسعه ناموزون بتواند سرمایه ها را به سمت توسعه و نوسازی شهری هدایت نماید .
۷٫ جایگاه مردم ، شهرداری ، دولت و سازندگان ، سرمایه گذاران و حلقه های واسطه ای به صورت واقعی در امر نوسازی بافت فرسوده شهری را در نظر بگیرد .
پیشنهاد این است که « هر یک از دارندگان منابع مورد نیاز ، می توانند در قالب عقد مشارکت مدنی در پروژه نوسازی شریک گردند و ار منافع واقعی و ملموس آن بهره مند گردند . »
عقد مشارکت مدنی ، عبارت از در آمیختن سهم الشرکه نقدی و یا غیرنقدی متعلق به اشخاص حقیقی و حقوقی ، به نحو مشاع ، به منظور انتفاع طبق قرارداد است . نکته مهم و در واقع امتیاز شیوه عقد مشارکت مدنی بر خلاف سایر عقود ، این است که در این عقد می توان از سرمایه نقدی و غیرنقدی اشخاص ، مثل مایملک ، تخصص و سایر توانایی های آنان بهره برد . از سوی دیگر ، این عقد ، ابتکار عمل را در اختیار مشارکت کننده و مشارکت پذیر قرار می دهد و آنها را در دامن گرفتارهای اخذ مجوز از مراجع متعدد ذیربط ، اسیر نخواهد کرد و زمینه را برای کاربردی نمودن و عملی شدن هرچه بیشتر موضوع فراهم می نماید .
حال باید به این موضوع بپردازیم که زمینه تسهیل ایجاد مشارکت در چه منابعی باید فراهم گردد و یا به عبارت دیگر ، پروژه های نوسازی شهری چه منابعی را لازم دارند و در مرحله بعد آیا ایجاد امکان مشارکت در مورد آنها فراهم است یا خیر ؟
منابع مالی و غیر مالی مورد نیاز پروژه های نوسازی شهری به طور کلی را می توان به شرح ذیل احصاء نمود:
۱٫ زمین
۲٫ طرح های بهسازی در مقیاس منطقه و محله
۳٫ طرح های اجرایی در مقیاس پروژه های تعریف شده در هر محله
۴٫ مجوزها
۵٫ تجهیزات ، ماشین آلات و مصالح ساختمانی
۶٫ سازندگان
۷٫ مدیریت و نظارت
۸٫ تبلیغات و آگهی ها
۹٫ منابع مالی ( ریالی )
در جهت رعایت اصول پیش گفته ، اجرای گسترده پروژه های نوسازی شهری ، مستلزم تحقق مشارکت صاحبان هر یک از منابع فوق خواهد بود .
در خصوص هر یک از منابع مورد نیاز فوق ، نکات و مراحل ذیل را باید لحاظ نمود:
۱٫ شناسایی تامین کنندگان عمده هر یک از منابع مزبور (در منطقه ، محله و یا خارج از منطقه)
۲٫ شناسایی روش های تامین و بررسی لازم آنها
۳٫ شناسایی استراتژی های موثر در انتخاب روش برتر
۴٫ تعیین روش برتر و انتخاب آن
۵٫ تعیین راهکار اجرایی و شیوه نامه مربوط به اجرای روش برتر
با لحاظ نمودن و اجرای مراحل فوق در خصوص هر یک از منابع ، تصویر روشنی از آینده کار بدست خواهد آمد و کلیه مشارکت کنندگان در اجرای پروژه های نوسازی شهری را مورد مسائل آینده طرح مطمئن خواهد ساخت ناگفته پیداست که در قالب عقد مشارکت مدنی « میزان سهم الشرکه هر یک از شرکاء براساس میزان آورده آنان براساس برآورد کارشناسی و یا روش مورد توافق خواهد بود . »
در ادامه به بررسی هر یک از منابع مذکور ، با توجه به مراحل و نکات پنج گانه فوق ، خواهیم پرداخت . البته لازم به ذکر است که آنچه در پی می آید ، مثال وار و نمونه ای می باشد و ممکن است ناقص به نظر برسد که در شرایط واقعی و خاص هر پروژه یا محله یا منطقه قابل تدقیق می باشند .
الف – زمین :
با توجه به اینکه طرح های نوسازی شهری عمدتاً در بافت های قدیمی و فرسوده شهری واقع هستند لذا عمده تأمین کنندگان این منبع عبارتند از :
۱٫ مالکین خصوصی پلاک های واقع در بافت های فرسوده شهری
۲٫ شهرداریها (املاک و معابر و دسترسی های موجود که با توجه به طرح ممکن است در محدوده ساخت و ساز قرار گیرند . )
۳٫ دولت ( املاک وزارت مسکن و شهرسازی و سایر دستگاههای اجرایی واقع در بافت های مزبور )
۴٫ درآمد عمومی دولت و یا دیگر منابع مجاز ، جهت تملک و آزادسازی جدید
روش های تامین از منابع فوق به شرح زیر خواهد بود :
۱٫ املاک دولت و شهرداری ها ، براساس بهای کارشناسی در قالب مشارکت مدنی وارد عرصه مشارکت گردد.
۲٫ املاک دولت و شهرداری ها ، به عنوان تعهد ، به بهای روز به طرح واگذار گردد . (پرداخت بعد از اتمام پروژه صورت گیرد . )
۳٫ ترکیبی از دو روش ۱ و ۲ صورت پذیرد .
۴٫ مردم (مالکین خصوصی املاک ) ، اراضی و املاک خود را براساس بهای کارشناسی در قالب مشارکت مدنی در اختیار طرح قرار دهند .
۵٫ مردم ، اراضی و املاک خود را براساس بهای کارشناسی با سایر املاک در اختیار مجری طرح معاوضه نمایند .
۶٫ مردم،اراضی و املاک خود را بر اساس بهای کارشناسی به عنوان تعهد به طرح واگذار نمایند.
۷٫ مردم،اراضی و املاک خود را بر اساس بهای کارشناسی هم به صورت مشارکت و بخشی هم به صورت فروش در اختیار طرح قرار دهند.
۸٫ مردم،اراضی و املاک خود را بر اساس بهای روز به طرح بفروشند و طرح از منابع ریالی، نقدا” پرداخت نماید.
۹٫ دولت،شهرداری و مردم بخشی از املاک و اراضی خود را در جهت اجرای فضاهای عمومی شهری، به طرح هبه نمایند.
۱۰٫ تملک نقدی اراضی و املاک از محل درآمدعمومی تخصیص یافته به طرح
۱۱٫ تملک قهری و غیر قهری املاک از محل منابع ریالی طرح
و روش های دیگری که متناسب با وضعیت هر پروه می تواند مورد نظر مدیران پروژه ها قرار گیرد.با توجه به اصل کاهش تصدی دولت و جلب مشارکت های مردمی روش های مذکور از بالا به پایین از اولویت بیشتری برخوردارند.
مراحل اجرایی کار در این خصوص به شرح زیر خواهد بود:
*تعریف دقیق پروژه ها و تهیه گزارش فنی،اقتصادی و مالی پروژه ها توسط مجری طرح
*مطالعه و شناسایی پلاک های واقع در پروژه
*مطالعات محلی و سنجش میزان تمایل مشارکت و مالکین و ساکنین محدوده پروژه ها
*انتشار آگهی دعوت به مشارکت
*مذاکره با طرف های آماده مشارکت و اولویت بندی های لازم
*اانعقاد قرارداد مشارکت
ب-تهیه طرح(طرح های بهسازی و اجرایی)
عمده تأمین کنندگان این منبع عبارتند از:
۱٫ طرح های مصوب تهیه شده قبلی موجود در وزارت مسکن و شهرسازی و احتمالاً شهرداری
۲٫ طرحهایی که می تواندبا امکانات موجود در وزارت مسکن و شهر سازی و شهرداری ها تهیه شود.
۳٫ مهندسین مشاور طراحی اعم از اشخاص حقوقی و حقیقی
روش های تامین از منابع فوق به شرح زیر خواهد بود:
۱٫ استفاده از طرح های موجود وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداری ها به عنوان آورده در قالب مشارکت مدنی
۲٫ جلب مشارکت اشخاص حقیقی و حقوقی مشاور در قالب مشارکت مدنی بر اساس تعرفه های مصوب
۳٫ جلب مشارکت اشخاص حقیقی و حقوقی مشاور در قالب مشارکت ترکیبی از مشارکت مدنی و تعهدی
۴٫ جلب مشارکت اشخاص حقیقی و حقوقی مشاور در قالب تعهدی ( مطالبه از طرح )
۵٫ همکاری اشخاص حقیقی و حقوقی مشاور در قالب صورت وضعیتی و پرداخت غیرنقدی
۶٫ همکاری اشخاص حقیقی و حقوقی مشاور در قالب صورت وضعیتی و پرداخت غیرنقدی
استراتژی ارتقای بازده طرح های قبلی تهیه شده و افزایش بهره وری آنان و اصل مشارکت ، اولویت ها را از بالا به پایین تعیین می کند ،‌از سوی دیگر طراحان و مشاوران با توجه به درصد و میزان مشارکت بالاتر در اولویت خواهند بود.

روش اجرایی کار عبارت است از:
۱- دعوت عام از مهندسین مشاور جهت مشارکت در طراحی طرحها
۲- شناسایی مشاوران واجد شرایط
۳- مطالعه میزان مشارکت آنان
۴- مذاکره با مشاوران واجد شرایط و دارای اولویت در مرحله اول و با بقیه مشاوران در مراحل بعدی
۵- انعقاد قرارداد با برگزیدگان
ج – تهیه مجوزها و سایر حقوق
عمده مصارف این بخش شامل موارد زیر می باشند:
۱- پروانه ساخت و ساز و عوارض نوسازی و تراکم مازاد بر تراکم پایه
۲- هزینه های تجمیع و تفکیک اسناد اراضی و املاک
۳- تغییر کاربری
۴- پایان کار
۵- حق انشعاب ( آب ، برق ، گاز ،‌تلفن و …)
۶- مالیات اولین نقل و انتقال
۷- کسورات صورت وضعیت ها مثل بیمه و مالیات
۸- مجوز تملک قهری و…
تعیین کنندگان عمده منابع فوق ، به شرح زیر شناسایی شده اند:
* استانداریها
* شهرداری ها( شورای اسلامی شهرها )
* وزارت مسکن و شهرسازی و سازمانهای تابعه ستادی و استانی
* شرکت های برق ، مخابرات ، گاز منطقه ای ، آب و فاضلاب و…
* وزارت امور اقتصادی و دارایی
* اداره ثبت اسناد و املاک
* سازمان تأمین اجتماعی
* دادگستری ها
*گروه های ارائه دهنده خدمات مشاوره و خدمات اداری ( پیگیری) در زمینه اخذ مجوزهای لازم
روش های تأمین منابع فوق:
۱- تهیه لایحه مربوط به معافیت تمام یا بخشی از عوارض فوق به همراه توجیهات لازم
۲- جلب مشارکت سازمان های مربوط در قالب مشارکت مدنی بر اساس تعرفه روز و تعدیلات مربوطه
۳- جلب مشارکت سازمان های مربوط در قالب تعهدی و مشارکت مدنی ( به صورت ترکیبی)
۴- جلب مشارکت سازمان های مربوط در قالب تعهدی
۵- جلب مشارکت سازمان های مربوط در قالب پرداخت غیرنقدی
۶- پرداخت از محل اعتبارات و منابع ریالی
با توجه به وجود توجیه لازم مبنی بر احیای بافت های شهری و مزیت های نسبی توسعه درونی و نوسازی شهری بر سایر سیاست های توسعه شهری ، اولویتها از بالا به پایین تعیین می گردد.
روش اجرایی کار:
۱- تهیه توجیهات لازم و مستدل جهت ارائه لایحه مربوطه
۲- مذاکره مستقیم با سازمانهای مذکور و ارائه توجیه فنی و اقتصادی و مالی طرح های نوسازی شهری به آنان و ترغیب آنها به مشارکت واقعی در طرح های نوسازی شهری و تعریف پروژه هایی که بتواند به نحوی مشکلات مسکن کارکنان آنها را نیز حل نماید.
۳- انعقاد قرارداد با طرف های متقاعد شده و علاقمند
سایر منابع و مصارف مورد نیاز نظیر تجهیزات و ماشین آلات ، مصالح ساختمانی ، سازندگان ، مدیریت طرح ، تبلیغات و منابع ریالی ، با همین متدلوژی و روش شناختی قابل بررسی می باشند که به جهت پرهیز از طولانی شدن موضوع ، از طرح آنها به جزء منابع مالی ( ریالی ) طرح ، در اصل مقاله پرهیز می گردد. و موارد مربوط به منابع مذکور در جدول پایانی آورده می شود .
قبل از شروع بحث مربوط به منابع مالی ( ریالی ) در پایان بررسی منابع غیرریالی ذکر چند نکته لازم است:
– در این مدل سعی شده است که از انعطاف پذیری لازم برخوردار باشد به نحوی که می توان مدل را ، مدل « زنجیره مشارکتی منعطف » نامید به عبارت دیگر در طراحی آن ، توجه کاملی به « الگوی مشارکتی منعطف» گردیده است ، به طور مثال چنانچه در یکی از منابع مورد نیاز ،اگر در منطقه یا محله ای ، امکان مشارکت مدنی به صورت کامل فراهم نباشد ، مدل ما را به گزینه بعدی رهنمون می گردد که ترکیبی از مشارکت یا تعهد است.
– در این مدل ، اصل بر مدیریت بدون پول نهاده شده است ، و فرض بر این است که در صورت تلاش مجریان طرح ها و فراهم نمودن مشارکت کامل و تأمین منابع پیش گفته ، دیگر نیازی به منابع پولی نخواهد بود. اما چنانچه در هر یک از موارد ، موفق به جلب مشارکت نشدیم ، باید در خصوص تأمین منابع ریالی سعی و تلاش نماییم . لذا در ادامه ، به طور مختصر به روشهای تأمین منابع ریالی ( پوششی) می پردازیم .
شیوه های تأمین منابع ریالی
تأمین منابع مالی ( ریالی )از اهمیت فوق العاده ای برخوردار است و در واقع منبع پوششی و حمایتی قوی برای تضمین اجرای پروژه های نوسازی شهری می باشد. عمده این منابع از محل های زیر قابل استحصال است:
۱- دریافت سپرده از مردم در قالب مشارکت مدنی
۲- دریافت سپرده از مردم در قالب سایر عقود نظام بانکی بدون ربا و پرداخت سود سپرده به آنان (نظیر عقد وکالت)
۳- فروش اوراق سرمایه گذاری در طرح های نوسازی شهری ( اوراق سهام پروژه ) با عایدات متقارن و یا تصادفی به صورت کلی . در سه روش فوق بهتر است به جهت اعتماد سازی ، سپرده پذیر یا ناشر اوراق دولت یا شهرداری باشد یا مجری طرح مورد تضمین یکی از این دو باشد.
۴- اخذ وام و تسهیلات بانکی در امر آزادسازی و ساخت و ساز
۵- تبدیل بخشی از منابع غیرریالی دولت و شهرداریها که قبلا در اختیار امر نوسازی شهری قرار گرفته است.
۶- اخذ ردیف بودجه ای از محل درآمد عمومی و درآمد استانی دولت
۷- تخصیص بخشی از وجوه اداره شده به عنوان تنخواه دراختیار مجری طرح
۸- انتشار اوراق مشارکت جهت طرح های نوسازی شهری
۹- تشکیل شرکت های سهامی عام مدت دار پروژه های خاص هر منطقه یا محله ( فروش سهام )
۱۰-پیش فروش واحدهای مسکونی ، تجاری ، خدماتی و اداری که در طرح نوسازی ایجاد می گردند.
۱۱-تشکیل صندوق های محلی و منطقه ای عمران و نوسازی بافتهای فرسوده شهری
۱۲-اخذ هبه های دولتی ، مردمی درخصوص ساخت مکانها و فضاهای شهری عام المنفعه و نظایر آن
۱۳-هدایت و اخذ نقدینگی ها و سرمایه های تعاونی های مسکن
۱۴-تجهیز منابع خارجی شامل :
– اخذ تسهیلات و وام از بانک جهانی ، بانک توسعه اسلامی و …
– جذب مشارکت سرمایه گذاران خارجی (اشخاص حقیقی و حقوقی)
– جذب سرمایه و سرمایه گذاران ایرانی مقیم خارج از کشور
– جذب کمک های سازمانهای بین المللی
اصول پیش گفته در خصوص منابع فوق نیز حاکمیت دارد . امید است ، شیوه مورد پیشنهاد در این مقاله ، بتواند حرکت مبارک نوسازی و بهسازی بافت های قدیمی و فرسوده شهری را تسریع نموده و شاهد شکوفایی و بهره مندی از مزیت های نسبی سیاست توسعه درونی نظیر ارتقاء بهره وری از زمین شهری ، نزدیک شدن به شاخص جهانی تراکم نفر در هکتار ، کاهش هزینه نگهداری شهری و توانمند شدن شهرداری ها ، و ارتقاء شاخص های زیست محیطی و احیای بافت های ارزشمندی شهری و احیاء هویت معماری ایرانی و اسلامی شهرهای کشور عزیزمان باشیم .
ارتقاءبهره وری زمین شهری ، ره آورد بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده شهری
در ادبیات علم مدیریت ، به نسبت ستانده یا خروجی به داده یا ورودی ، بهره وری گفته می شود . هر چه این نسبت بالاتر باشد آن فعالیت یا تولید کالا و خدمات از بهره وری بالاتری برخوردار است . نسبت مذکور ، به عنوان یک شاخص مناسب و قابل قبول برای سنجش کارآیی و اثربخشی مدیریت در حوزه فعالیت مربوط پذیرفته شده است . زمین شهری نیز به لحاظ کمیاب بودن ، تجدید ناپذیر بودن ، گران قیمت بودن و نیازمندی به سرمایه گذاری قابل توجه برای تبدیل اراضی خام به اراضی شهری ، کالایی بسیار ارزشمند محسوب می گردد . لذا نحوه استفاده از این کالا و میزان استفاده از آن خود موضوعی در خور توجه است . هر چه افراد بیشتری از واحد این کالا استفاده کنند ، به منزله استفاده بهینه خواهد بود . بنابراین با این توصیف ارتقا بهره وری زمین شهری بدین مفهوم خواهد بود که نسبت به شرایط حال ، نفرات بیشتری را در واحد سطح زمین شهری ساکن شوند و این موضوع با افزایش یا کاهش تراکم نفر در هکتار به راحتی قابل سنجش است . برای تبیین رابطه شاخص بهره وری زمین شهری و بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده باید به نکات زیر توجه کنیم :
· سیاست توسعه شهری در دنیا ،به مفهوم ارتقا بهره وری و بهینه سازی استفاده از زمین و امکان توسعه درون شهری ( به ویژه در شهرهای بزرگ و کلان شهر ها) و ارتقا سطح دسترسی ساکنان بافتهای قدیمی و فرسوده شهری به خدمات شهری و اجتماعی است.
· توسعه درونی ، بکارگیری توانهای بالقوه و بالفعل موجود در برنامه ریزی های شهری ،تلاش در جهت ایجاد تعادل در نحوه توزیع کیفی و کمی جمعیت ، هماهنگی میان بنیان های زندگی اجتماعی و گریز از فقر شهری و در نهایت استفاده از مشارکت و پویش اجتماعی مردم است .
· سیاست توسعه شهری درونی ، نسبت به سایر سیاست های توسعه شهری از مزیت نسبی ، به خاطر کاهش در هزینه های آماده سازی ،نگهداری ،امنیتی و انتظامی شهر و دسترسی سهل تر به خدمات شهری برخوردار است.به عبارت بهتر ،به لحاظ اقتصادی به صرفه خواهد بود.
اکنون این موضوع به یک واقعیت اثبات شده و انکار ناپذیر تبدیل شده است که روند توسعه شهرهای کشور ، اعم از شهرهای کوچک ، متوسط و بزرگ به گونه ای بوده است که استفاده از منابع توسعه کالبدی و به وی‍ژه زمین به اسراف کشیده شده است .شاخص تراکم نفر در هکتار در شهرهای ایران بسیار کم.(بین ۶۰ تا ۷۰ نفر به شرح جدول پیوست شماره یک) به خصوص میزان این شاخص در محدوده بافتهای فرسوده و مرکزی شهرها ، قابل توجه است.تراکم جمعیت این محدوده ها قریب به ۳۰ نفر در هکتار می باشد که در مقایسه با تراکم نا خالص جمعیت در شهرهای بزرگ دنیا نظیر کلکته (۳۰۳ نفر در هکتار) ، توکیو و قاهره(۲۸۴ نفر در هکتار) پاریس (۲۰۸ نفر در هکتار) و… بسیار کم به نظر می رسد.
یافته های مطالعات نشانگر آن هستند که چگونگی استفاده از زمین در شهرهای کشور در حد پایینی از بهره وری قراردارد . در نتیجه این موضوع ، در شهرهای بزرگتر می تواند خسارت ها ، زیان ها و هزینه های فرصت بیشتری را بر مدیریت شهری و شهروندان تحمیل کند.
علاوه بر موضوع پایین بودن تراکم نفر در هکتار ، نوع کاربری اراضی در محدوده مرکزی شهرهای بزرگ ایران بر خلاف شهرهای بزرگ دنیا ، محل تمرکز فعالیت ها و مشاغل برتر، سرمایه بر ، متراکم و منطبق بر موازین زیست محیطی و متناسب با عملکرد و شأن مرکز شهرهای بزرگ نیست و حتی عکس این روند ، چنانکه الگوی کاربری ها و فعالیت ها نشان می دهند طی شده است. فعالیت ها و مشاغل توانمند در حال خروج از این محدوده ها هستند .
سیاست توسعه شهری درونی و یا راهبرد « نگاه به درون» که سیاست فراموش شده در توسعه شهرهای بزرگ ایران بوده ، می بایست به شدت مورد عنایت تصمیم گیران و برنامه ریزان شهری قرار گیرد بی آنکه از ضرورت و اهمیت راهبردهای مکمل آن غفلت شود.
آنچه که در حوزه کار سیاست توسعه شهری درونی قرار می گیرد ، محدوده بافت های قدیمی ، فرسوده و ناکارآمد شهری است . تا زمان نگارش این مقاله در ۸۷ شهر بزرگ کشور ، بیش از ۳۵۰۰۰ هکتار بافت فرسوده شهری به طور متوسط قریب به ده درصد شهرهای مزبور را در بر می گیرد شناسایی شده و به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و کمیسیون ماده ۵ استانها رسیده است.و نیز حدود ۱۵ درصد ( یعنی دو برابر سطح بافتهای فرسوده شهری ) از سطح اراضی شهری درون شهر که مستعد جمعیت پذیری می باشند در قالب اراضی بایر ، رها شده وبا کاربری نامناسب شهری نظیر پادگان ها ، زندانها ، صنایع مزاحم و نظایر آن می باشند.
فرایند احیا، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری ، چندوجهی بوده و دارای تولیدات و محصولات گوناگونی است. یکی از تولیدات مزبور ، تولید واحدهای مسکونی و در نتیجه جمعیت پذیری است که نقشی انکار ناپذیر دارد و بی توجهی به آن منجر به هدر دادن سرمایه های ملی و منابع طبیعی که آیندگان نیز باید از آن بهره مند شوند ، خواهد شد.
در ادامه به نتایج دو مطالعه موردی در جهت تأیید نکات فوق اشاره می گردد :
۱٫ مطالعه موردی محدوده مرکزی ۳۶ شهر بزرگ کشور – این مطالعه منجر به شناسایی حدود ۱۵۷۷۰ هکتار به عنوان بافت فرسوده و مرکزی شهری شدکه قریب ۵ درصد سطح شهرهای مزبور را تشکیل می دهند .البته محدوده های مزبور با سه شاخص ریزدانگی ، فرسودگی ابنیه و عرض کم معابر که اخیرا برای شناسایی محدوده بافت های فرسوده شهری به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران رسیده است ، بیش از ۹۵ % تطبیق دارد. جمعیت این محدوده ها در سال ۱۳۷۵ حدود نیم میلیون نفر با تراکم جمعیت ناخالص حدود ۳۰ نفر در هکتار بوده است.
۲٫ مطالعه موردی احجام واقعی عملکرد نمونه۳۰ پروژه ی بهسازی و نوسازی شهری- از میان پروژه های بهسازی و نوسازی در ۶ شهر که براساس ضوابط طرح های بهسازی مصوب کمسیون ماده پنج و بعضاً مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران طراحی و با مشارکت بخش غیر دولتی اجرا گردیده اند به صورت عینی و واقعی ظرفیت های موجود در نوسازی بافت های فرسوده شهری را نشان می دهد.
اعداد و ارقام مندرج در جدول پیوست شماره ۲ نشان می دهد عملیات نوسازی قریب ۴/۴ هکتار سطح خالص بافت های فرسوده شهری، نتایج زیر را در برداشته است:
۱٫ از نوسازی ۱۵۰ واحد مسکونی ، ۱۰۱۶ واحد مسکونی با زیر بنای متوسط ۹۰ متر مربع تولید گردیده است .به این مفهوم که از هر واحد مسکونی قبلی ۷/۶ واحد حاصل شده است .
۲٫ متوسط عرصه برای هر واحد مسکونی از ۲۹۳ متر مربع به ۱/۳۷ متر مربع کاهش یافته است و این به مفهوم ۹/۷ برابر شدن بهره وری زمین نسبت به قبل می باشد.
۳٫ تراکم خالص تعداد واحد مسکونی در هکتار (در مورد نمونه فوق)از ۳۴ واحد به ۲۳۰ واحد ارتقا یافته است.
۴٫ در کنار ارتقا قابل توجه شاخص های فوق، ۲۳ درصد از عرصه مورد نوسازی قرار گرفته ، در جهت ارتقا سطح دسترسی ها و تعریض معابر موجود و تامین خدمات عمومی مورد استفاده واقع شده است که سهم معابر ۳/۱۴ درصد بوده است
۵٫ متوسط تراکم ۲۱۷ درصد بوده است و این بدان معنا است که در کنار توسعه و تعریض شبکه های دسترسی و ارتقا سطح خدمات عمومی ،حداکثر استفاده از زمین صورت پذیرفته است .
منبع: شهر خوب

اشتراک گذاری پست

درباره ی نویسنده

tst

مهندس احمدی-مشاور برنامه ریزی و سیستم ها-موسسه رزق حلال
این موسسه آمادگی هرگونه همکاری از ایده پردازی تا طراحی و ساخت محصولات صنعتی، شهری، فرهنگی-اجتماعی، سیستمی و … را دارد. بدین منظور می توانید با ما تماس حاصل فرمائید.
تلفن:09331188467 ایمیل: halaltec@live.com

دیدگاه

دیدگاهی ثبت نشده.

ارسال دیدگاه

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.